Délimiter sa propriété grâce au bornage

Vous souhaitez construire sur un terrain, ou simplement y faire des aménagements ou des plantations ? Si votre terrain n’est pas déjà clôturé il vous sera nécessaire de connaître vos possibilités pour exécuter ces travaux. Cela implique de connaitre parfaitement le bornage de son terrain. Mais attention aux idées reçues ! Des séparations apparentes ne correspondent pas toujours à la réalité…

Bien connaitre les limites réelles de son terrain !

Le titre de propriété indique les numéros de parcelles du cadastre et sert à fixer la base de calcul des divers impôts locaux tels que la taxe foncière, en particulier. Ainsi qu’à identifier les propriétaires pour le suivi des ventes successives (dans le cas de l’ancien notamment).

Il ne garantit ni les limites de la propriété ni la superficie du terrain ! Il joue un rôle purement fiscal en certifiant devant notaire le/les noms des personnes redevables de l’impôt. D’un point de vue juridique, la valeur des extraits cadastraux est purement informative. Celui-ci est malheureusement trop souvent imprécis, contenant des erreurs qui peuvent remonter à plusieurs décennies.

Seul un bornage permet de délimiter de façon précise et irréfutable les limites de propriétés.

Recourir au bornage

Le bornage fixe définitivement les limites entre deux terrains contigus et les matérialise par l’installation de bornes. Cette opération non obligatoire par principe, reste fortement recommandée afin d’éviter tout litige futur. Notamment les conflits liés aux empiétements (plantations ou constructions chez le voisin par exemple).

A noter que selon l’article 646 du Code civil « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ».

Le bornage du terrain peut alors s’effectuer de deux manières : à l’amiable ou par le biais d’une action judiciaire.

1. Le bornage du terrain à l’amiable

Les deux propriétaires s’entendent sur les limites du terrain et font appel à un géomètre. Celui-ci se rend sur le terrain pour en fixer les limites et rédiger un procès verbal. Les deux propriétaires signent alors le procès verbal, qui est ensuite déposé chez un notaire. Enfin, le procès verbal est publié au service de publicité foncière ou au livre foncier.
Si le bornage du terrain à l’amiable n’est pas possible, il faudra alors vous tourner vers la justice.

2. Le bornage par action judiciaire

C’est le cas notamment lorsque les deux propriétaires ont un désaccord sur la limite séparative ou s’il y a refus de réaliser un bornage amiable. Dans ce cas, les deux parties doivent s’adresser au tribunal d’instance dont ils dépendent et fournir des preuves comme le cadastre, les titres de propriété et les permis de construction. Le juge désigne alors un géomètre qui fixe les limites de la propriété dans un procès verbal.

S’acquitter des frais

En principe, « le bornage se fait à frais communs »  cela revient à répartir les coûts de la procédure équitablement entre les voisins qui entreprennent cette procédure. Cette disposition n’étant pas d’ordre public, dans la pratique, plusieurs situations peuvent se rencontrer :

• si les propriétaires ont demandé ensemble le bornage, et signé un accord préalable, il est important que cet accord précise la répartition des frais entre eux ;
• si un seul propriétaire a demandé le bornage, il règle les honoraires du géomètre-expert ;
• lors d’un bornage judiciaire, le juge fixe lui-même la répartition des frais entre les différents propriétaires concernés, en tenant compte des particularités de chaque affaire

Informations recueillies sur le site www.geometre-expert.fr

Obligations de bornage

Par principe, le bornage n’est pas obligatoire, comme évoqué ci-dessus, sauf dans deux cas :

• lorsque la demande de bornage est faite par un voisin propriétaire
• lorsque le terrain est issu de la procédure de lotissement ( c’est le cas pour nos terrains à la vente), d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), ou d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.

Le bornage peut être impossible si les terrains sont séparés par un chemin public, une rivière, une voie ferrée, une falaise. Et si les constructions sont accolées, dans le cas de la mitoyenneté.
Si vous souhaitez connaître la limite de votre propriété vis-à-vis de la voie publique, vous pouvez demander, non pas un bornage, mais un alignement individuel. En savoir plus ?

Enfin, une demande de bornage n’est pas recevable si un précédent bornage en bonne et due forme a été réalisé auparavant !