Mitoyenneté et terrains : on fait le point !

Votre propriété ou votre terrain comporte une séparation avec votre voisin ? Cette séparation est-elle mitoyenne ou privative ? En cas de mitoyenneté que devez-vous faire ? Que pouvez-vous faire ? Les réponses ci-dessous !

Qu’entend-on par « mitoyenneté » ?

Définition : La mitoyenneté caractérise toute séparation entre deux terrains ou deux constructions contiguës qui appartiennent à des propriétaires distincts, voisins.
Cette séparation est matérialisée par une haie, mur, talus, palissade ou encore barrière, située à cheval sur la limite séparative de deux terrains.

La mitoyenneté est un droit de propriété qui appartient en commun à deux voisins. Toute séparation édifiée en limite séparative de deux propriétés privées est présumée mitoyenne. Toutefois, cette présomption de mitoyenneté ne joue que, si, les deux terrains sont entièrement clos et en l’absence de preuve contraire (un titre de propriété par exemple).

De plus, certains signes extérieurs permettent de nier cette présomption de mitoyenneté :

• lorsqu’un mur comporte une pente unique à son sommet ou des tuiles et corniches d’un seul côté, le mur est présumé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les corniches.
• lorsqu’un fossé présente un rejet de terre d’un côté seulement, il est considéré appartenir exclusivement au propriétaire du terrain sur lequel se trouve ce rejet.
• Si l’un des terrains est construit et l’autre non, on considère que le mur appartient au propriétaire du terrain construit.

NB : La mitoyenneté entraîne un régime juridique particulier sur le mur mitoyen, similaire aux régimes de la copropriété et de l’indivision.

Comment prouver la mitoyenneté ?

3 possibilités :

• un acte privé, signé par deux voisins qui conviennent ensemble d’une séparation entre leurs deux propriétés,
• un acte notarié accompagnant l’acte de vente,
• la prescription trentenaire : si un voisin peut prouver l’entretien de la séparation pendant 30 ans, la prescription permet d’acquérir la mitoyenneté.

L’acquisition de la mitoyenneté est un droit absolu ! Si votre voisin a construit un mur privatif, la loi vous autorise à en acquérir la mitoyenneté. Vous devez alors lui rembourser la moitié de la dépense de construction et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti. Cette vente porte le nom de « cession forcée ».

Propriétaires en mitoyenneté ? Vos droits et obligations :

1. Concernant vos droits :

Vous pouvez bâtir une construction contre un mur mitoyen. Mais à condition de suivre ces trois conditions : respecter les règles d’urbanisme, ne pas menacer la solidité du mur et obtenir l’accord écrit du voisin.

Vous pouvez envisager de surélever un mur mitoyen sans avoir à demander l’accord de votre voisin. La partie surélevée est alors propriété de celui qui l’a construite, et les frais d’entretien et de réparation seront à sa charge exclusive.

Enfin, vous pouvez planter contre un mur mitoyen. Et il n’existe aucune distance minimale par rapport au mur. Néanmoins, les plantations ne doivent pas dépasser la hauteur du mur. Les propriétaires se partagent ainsi les récoltes des arbres fruitiers mitoyens (que les fruits tombent ou qu’ils soient cueillis). Les arbres mitoyens qui meurent ou sont coupés doivent, quant à eux être partagés par moitié.

Si vous envisagez de détruire une haie ou un fossé séparateurs, il faudra alors, dans ce cas, construire à la place un mur sur cette limite. Le mur construit en remplacement de la haie ou du fossé détruit, devient la propriété privative de celui qui le construit !

2. Concernant vos obligations  :

Que ce soit un mur ou une haie végétale, ils incombent aux deux parties de s’occuper de l’entretien voire de la réparation. Pour des questions de sécurité ou d’esthétisme, la séparation mitoyenne doit être entretenue par les deux voisins. Les frais engendrés par cet entretien devront donc être partagés entre les copropriétaires. Si l’une des deux parties souhaitent s’acquitter de cette obligation il lui est possible de renoncer à cette mitoyenneté. On parle alors d’un acte d’abandon de mitoyenneté.

Bon à savoir :  la hauteur d’un mur de clôture mitoyen est limitée en fonction de votre lieu de résidence !  Sa hauteur doit est comprise entre de 2,60 ou 3,20 mètres selon votre localisation. Cependant, tout comme la pose de volet ou la couleur de votre façade, votre mur mitoyen peut être soumis à des règles spécifiques, précisées dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Mitoyenneté : entretenez vos relations de voisinage

La mitoyenneté est malheureusement trop souvent synonyme de conflit. Avant toute entreprise, privilégiez la communication avec votre voisinage et tentez de résoudre tout litige à l’amiable. Cela vous permettra d’éviter tout recours en justice, long et parfois coûteux !

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